永久保存版！不動産投資を始める時に陥る６つの失敗

不動産投資の魅力
株やFXにチャレンジしたこともありましたが、毎月安定した収入とするのはかなり難しいです。

それに対して不動産投資は入居者さえ確保できれば退去するまでは毎月安定した賃料した家賃収入を得ることが可能です。この安定こそが不動産投資の最大の魅了です。

また、金や国債や株の配当などなかなか５％の利回りを超えるものはありませんが、不動産投資は５％～２０％の高利回りが見込めます。

物件の価格は値下がりをすることもありますが、家賃の相場はほとんど変わらないので常に高利回りを見込むことが可能です。

このように投資の中でも抜群の安定感のある不動産投資は興味を持つ方もかなり増えてきており、書籍や雑誌などでも取り上げられることも多々あります。

書籍や雑誌では簡単に始められそうな書き方をしているものも多く、いざ始めたらこんなはずではなかったというような事例も増えているようです。

そこで今回の第１回目の記事は、不動産投資を始める時に陥る失敗について記載してみようと思います。

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不動産投資を始める時に陥る６つの失敗

①不動産検索サイトに出ている想定家賃の間違い

上記の画像のように、不動産投資物件を検索すると満室時年収/月収のような記載があると思います。この数値を元に満室時の想定利回りも計算されています。

この数字を信じてこの利回りならということで購入してしまう方が結構います。しかし、実際はこの想定家賃では入居者が決まらないという事例がかなりあります。

実際はかなり家賃を下げないと客付けができる、この家賃では返済だけでほとんどキャッシュフローがなくなってしまって投資した意味がほとんどなくなってしまうこともあるようです。

そこで重要なことは、必ず物件を購入する前に、賃貸の不動産屋さんに行ってどれくらいの家賃なら客付できるかを相談することです。その家賃で計算してキャッシュフローが出るかを確認して購入するか否かを決めてください。

②表面利回りと実質利回りの落とし穴

これは書籍などにもよく書いてあるのでご存知の方も多いと思いますが、利回りには表面利回りと実質利回りがあります。

先ほどの不動産投資物件検索サイトの画像にある満室時想定利回りは、表面利回りで記載されています。

表面利回りとは、物件の年間の家賃収入が物件購入価格の何％かといった純粋な計算になります。

それに対して実質利回りとは、物件購入価格に不動産屋に支払う手数料や登記費用なども足して、家賃収入から不動産管理手数料や固定資産税や修繕費を引いて計算した利回りになります。

ここでの注意点は、表面利回りと実質利回りが大きく異なることがあるということです。物件を購入するときに考える利回りは必ず実質利回りで考えることが重要になります。

③地方物件の所在地の落とし穴

自分の住んでいないエリアの物件を検討する時に○○県○○市の物件という情報を元を購入を検討することが多いと思います。

○○県○○市の標準家賃などはインターネットで検索すれば大体の相場は知ることが可能です。

しかし実際は、○○県○○市はかなり広いエリアになるので市内のどこであるかで空室率や想定家賃などは大きく異なります。

地方で空室率の高い物件は物件価格が安くなっており、満室時の想定利回りだけみると以上に利回りが高いことがありますが、実際には満室にすること自体が難しいということ多々あります。

ここでの重要な点は、○○市のどのエリアの物件でそのエリアでの空室率や想定家賃を近隣の賃貸不動産会社に確認する必要があるという点です。

④オーナーチェンジ物件の落とし穴

物件を検索していると「オーナチェンジ物件」と記載されていて、利回り○％ですぐに家賃収入が入ってきますというような内容の説明を受けることがあります。

もちろんそのままずっと入居していてくれれば問題はないのですが、必ずしもそうとは限りません。

物件を購入してすぐに退去されてしまって、次の入居者が見つからないとか元の家賃から大幅に下げて募集をかけないといけないとかという事例はよくあります。

よって、ここで注意するポイントは、オーナーチェンジ物件でも退去した後のことを想定して投資する価値があるかということを考慮して購入するか検討するという点です。

⑤所得税の算出方法の誤り

こちらも書籍で説明していることもかなりあるのでご存知な方も多いと思いますが、不動産投資を始めると毎年考えないといけないのが所得税のことです。

所得税は利益に掛かる税金なのですが、利益の考え方を間違えている方が多くいます。

家賃収入-各種経費-ローン返済額=手元に残る金額ですが、これは利益ではありません。

家賃収入-各種経費=利益です。この計算に対して所得税が掛かってきます。実際に手元に残る金額は上記の計算になるのでローン返済額が多い場合は手元に残る金額より税金の方が多くなってしまう場合もあります。（黒字倒産と言われる事態です）

ここで注意すべき点は、不動産投資も事業なので税金も含めてしっかり事業計画を立ててスタートする必要があるという点です。

⑥物件を売却することを考えないではじめてしまう失敗

不動産投資のゴールは、物件を売却した時になります。

たとえば、2000万円で物件を買って、実質利回り10％で10年間貸し出すことができたとします（税金のことはここでは考えから外しています）。この時点で2000万円の家賃収入があったので元は取れます。

これでももしも買ったときと同じ2000万円で売却ができれば、本当に利回り10％の投資だったと言えます。

しかし、もしも1000万円でしか売れなければ投資としては利回り5％です。さらに全く買い手がつかなかった場合は、利回り0％です。

ここで重要な点は、売却するときにどれくらいの金額で売ることを想定しているか、さらには売却後も含めていくら利益が出て利回りが何％の投資になるのかをしっかり考えて始めるべきという点です。

まとめ

ここまで不動産投資を始めるときに陥る６つの失敗について記載してきました。

このような失敗事例を不動産投資を始める前に理解しておくことも非常に重要だと思っております。

不動産投資を始めてしまえば当たり前のことばかりだと思いますが、始める前に気づかず最初に失敗してしまうと額が額だけに挽回するのも難しくなります。

失敗を恐れすぎてスタートできなくなってしまうのも問題なのですが、ある程度は失敗事例については抑えておくことをおすすめします。

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